UU 4/1996 — Hak Tanggungan atas Tanah / Security Interest over Land
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah. Enacted 9 April 1996.
Full text: JDIH Kementerian Keuangan · record: JDIH BPK RI
The law that decides which land rights can be mortgaged — and therefore why a Holder's lease cannot be given as security, while the Landowner's HGB can.
Pasal 4 — the rights that may be encumbered
Relied on by: land rights agreement §2.9 and verification report.
| Bahasa Indonesia | English |
|---|---|
| (1) Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah: a. Hak Milik; b. Hak Guna Usaha; c. Hak Guna Bangunan. | (1) The land rights that may be encumbered with a Hak Tanggungan are: a. Hak Milik; b. Hak Guna Usaha; c. Hak Guna Bangunan. |
| (2) Selain hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani Hak Tanggungan. | (2) Besides the rights in paragraph (1), a Hak Pakai over State land which under the applicable rules must be registered and which by its nature is transferable may also be encumbered with a Hak Tanggungan. |
| (3) Pembebanan Hak Tanggungan pada Hak Pakai atas tanah Hak Milik akan diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah. | (3) The encumbrance of a Hak Tanggungan on a Hak Pakai over Hak Milik land is to be regulated further by Government Regulation. |
| (4) Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan. | (4) A Hak Tanggungan may also be imposed on a land right together with the buildings, plantings and works existing or to exist that form one unit with that land, and that belong to the holder of the land right, where the encumbrance is expressly stated in the relevant Deed of Grant of Hak Tanggungan. |
| (5) Apabila bangunan, tanaman, dan hasil karya sebagaimana dimaksud pada ayat (4) tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah, pembebanan Hak Tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan serta pada Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya dengan akta otentik. | (5) Where the buildings, plantings and works in paragraph (4) do not belong to the holder of the land right, they may be encumbered only if their owner, or a person authorised by notarial deed, also signs the relevant Deed of Grant of Hak Tanggungan. |
What this means for the Estate
Hak sewa — the lease granted to a Holder under Part A — is absent from the list. A lease therefore cannot be mortgaged, whatever the parties agree. This is the reason land rights agreement §2.9 reaches for an assignment by way of security (cessie tot zekerheid) instead of a charge. Article 12(3) of the articles of association now prohibits the Landowner from encumbering its own HGB at all, by the nature of its constitution — so the remaining asymmetry is narrower than it once was: the Holder can encumber nothing, and the Landowner is constitutionally barred from encumbering its HGB either.
Paragraph (4) matters in the other direction. Improvements built by the Holder belong to the Holder for the term under §5.4, so they fall under paragraph (5), not (4): the Landowner cannot sweep them into its own security without the Holder signing. §9B.3–9B.4 rely on that.
Pasal 1 — the definition
| Bahasa Indonesia | English |
|---|---|
| Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain | Hak Tanggungan over land together with objects related to the land is a security right imposed on a land right as referred to in Law No. 5 of 1960 on Basic Agrarian Principles, with or without other objects forming one unit with that land, for the repayment of a particular debt, giving a preferred position to a particular creditor over other creditors |
The deed of grant is made by a PPAT and registered at the BPN land office; it is that registration, not the agreement, that creates the priority.