pp 18-2021 hak atas tanah.md

PP 18/2021 — Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021, made under Pasal 142 and Pasal 185 huruf b of UU 11/2020 on Cipta Kerja.

Source: JDIH ATR/BPN — official PDF, downloaded 25 August 2026. The Indonesian column below is transcribed from that PDF; the English column is a working translation.

The regulation that decides how long our HGB runs, what the Company must do to keep it, and which land a foreign Holder can actually stand on.

Hak Guna Bangunan

Pasal 34 — who may hold it

Bahasa Indonesia	English
Hak guna bangunan diberikan kepada: a. Warga Negara Indonesia; dan b. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.	Hak guna bangunan is granted to: a. Indonesian citizens; and b. legal entities established under Indonesian law and domiciled in Indonesia.

A foreigner cannot hold HGB in his own name. The Company qualifies under letter b.

Pasal 35 — losing eligibility

Bahasa Indonesia	English
(1) Pemegang hak guna bangunan yang tidak lagi memenuhi syarat sebagaimana dimaksud dalam Pasal 34, dalam jangka waktu 1 (satu) tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak guna bangunan kepada pihak lain yang memenuhi syarat. (2) Apabila dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) haknya tidak dilepaskan atau dialihkan maka hak tersebut hapus karena hukum.	(1) A holder who no longer meets the requirements of Pasal 34 must, within 1 (one) year, release or transfer the hak guna bangunan to another party that does. (2) If it is not released or transferred within that period, the right lapses by operation of law.

Pasal 36 — land that may carry it

Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, and Tanah hak milik.

Pasal 37 — the term

Bahasa Indonesia	English
(1) Hak guna bangunan di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun.	(1) HGB over State land and over Hak Pengelolaan land is granted for at most 30 years, extended for at most 20 years, and renewed for at most 30 years.
(2) Hak guna bangunan di atas Tanah hak milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian hak guna bangunan di atas hak milik.	(2) HGB over hak milik land is granted for at most 30 years and may be renewed by a deed granting HGB over hak milik.
(3) Setelah jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaruan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berakhir, Tanah hak guna bangunan kembali menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara atau Tanah Hak Pengelolaan.	(3) When grant, extension and renewal have run out, the land returns to direct State control or to the Hak Pengelolaan.
(4) … dapat diberikan prioritas kepada bekas pemegang hak dengan memperhatikan: a. tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik…; b. syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik…; c. pemegang hak masih memenuhi syarat…; d. tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang; e. tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum; f. sumber daya alam dan lingkungan hidup; dan g. keadaan Tanah dan masyarakat sekitar.	(4) Priority may be given to the former holder, having regard to: the land still being worked and used properly; the grant conditions having been met; the holder still qualifying; the land still matching the spatial plan; the land not being used or planned for public purposes; natural resources and environment; and the condition of the land and the surrounding community.

This is the 30 + 20 + 30 the Estate is built on. Priority on renewal is discretionary and conditional — never automatic.

Pasal 41 — when to apply

Bahasa Indonesia	English
(1) Permohonan perpanjangan jangka waktu hak guna bangunan dapat diajukan setelah tanahnya sudah digunakan dan dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya atau paling lambat sebelum berakhirnya jangka waktu hak guna bangunan.	(1) An application to extend may be filed once the land has been used in line with the purpose of the grant, and at the latest before the term expires.
(2) Permohonan pembaruan hak guna bangunan diajukan paling lama 2 (dua) tahun setelah berakhirnya jangka waktu hak guna bangunan.	(2) An application to renew is filed at the latest 2 (two) years after the term has expired.

Pasal 42 — the holder's duties

Bahasa Indonesia	English
Pemegang hak guna bangunan berkewajiban: a. melaksanakan pembangunan dan/atau mengusahakan tanahnya sesuai dengan tujuan peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya paling lama 2 (dua) tahun sejak hak diberikan; b. memelihara Tanah…; c. menjaga fungsi konservasi sempadan badan air…; d. mematuhi ketentuan pemanfaatan ruang yang diatur dalam rencana tata ruang; e. melepaskan Hak Atas Tanah… dalam hal dipergunakan bagi pembangunan untuk kepentingan umum…	The holder must: a. carry out construction and/or work the land in line with the designated purpose and the conditions of the grant decision, within at most 2 (two) years of the grant; b. maintain the land; c. protect the conservation function of water-body margins; d. comply with the spatial plan; e. release the right where the land is taken for public purposes.

Bahasa Indonesia

English

Pemegang hak guna bangunan berkewajiban: a. melaksanakan pembangunan dan/atau mengusahakan tanahnya sesuai dengan tujuan peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya paling lama 2 (dua) tahun sejak hak diberikan; b. memelihara Tanah…; c. menjaga fungsi konservasi sempadan badan air…; d. mematuhi ketentuan pemanfaatan ruang yang diatur dalam rencana tata ruang; e. melepaskan Hak Atas Tanah… dalam hal dipergunakan bagi pembangunan untuk kepentingan umum…

The holder must: a. carry out construction and/or work the land in line with the designated purpose and the conditions of the grant decision, within at most 2 (two) years of the grant; b. maintain the land; c. protect the conservation function of water-body margins; d. comply with the spatial plan; e. release the right where the land is taken for public purposes.

Letter a is a duty on the Company, not on the Holder. It runs from the date of each grant, and the Estate's parcels were granted between 2022 and 2024.

Pasal 46 — how HGB lapses

Among the grounds: the term ends without extension or renewal; the right is voluntarily released; it is taken for public purposes; the land is declared Tanah Telantar (abandoned); the land is declared Tanah Musnah; or the holder no longer meets the requirements to be the subject of the right.

Hak Pakai

Pasal 49 — who may hold it

Bahasa Indonesia	English
(1) Hak pakai terdiri atas: a. hak pakai dengan jangka waktu; dan b. hak pakai selama dipergunakan.	(1) Hak pakai is of two kinds: with a term, and for as long as it is used.
(2) Hak pakai dengan jangka waktu… diberikan kepada: a. Warga Negara Indonesia; b. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia; c. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia; d. badan keagamaan dan sosial; dan e. Orang Asing.	(2) Hak pakai with a term is granted to: a. Indonesian citizens; b. Indonesian legal entities; c. foreign legal entities with a representative in Indonesia; d. religious and social bodies; and e. foreign individuals.

This is the article that makes the foreign track possible at all.

Pasal 51 — land that may carry hak pakai

Bahasa Indonesia	English
(1) Tanah yang dapat diberikan dengan hak pakai dengan jangka waktu… meliputi: a. Tanah Negara; b. Tanah hak milik; dan c. Tanah Hak Pengelolaan.	(1) Land that may be granted with hak pakai for a term is: a. State land; b. hak milik land; and c. Hak Pengelolaan land.

⚠ Hak guna bangunan is not on this list. A hak pakai cannot be carved out of the Company's HGB. See land rights agreement §3.

Pasal 52 — the term

Bahasa Indonesia	English
(1) Hak pakai di atas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan dengan jangka waktu diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun.	(1) Hak pakai over State land and Hak Pengelolaan land: at most 30 years, extended at most 20, renewed at most 30.
(3) Hak pakai dengan jangka waktu di atas Tanah hak milik, diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian hak pakai di atas Tanah hak milik.	(3) Hak pakai for a term over hak milik land: at most 30 years, renewable by a deed granting hak pakai over hak milik land.

Pasal 50 — losing eligibility

Same mechanism as Pasal 35: one year to release or transfer, then the right lapses by operation of law. This is what happens to a foreign Holder whose immigration status ends.

A foreigner's dwelling

Pasal 69 — who qualifies

Bahasa Indonesia	English
(1) Orang Asing yang dapat memiliki rumah tempat tinggal atau hunian merupakan Orang Asing yang mempunyai dokumen keimigrasian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. (2) Dalam hal Orang Asing meninggal dunia, rumah tempat tinggal atau hunian… dapat diwariskan kepada ahli waris. (3) Dalam hal ahli waris… merupakan Orang Asing, ahli waris harus mempunyai dokumen keimigrasian…	(1) A foreigner who may own a dwelling is one holding immigration documents under the law. (2) On the foreigner's death the dwelling passes to the heirs. (3) Where an heir is a foreigner, that heir must hold immigration documents.

Pasal 70 — Indonesian married to a foreigner

Bahasa Indonesia	English
(1) Warga Negara Indonesia yang melaksanakan perkawinan dengan Orang Asing dapat memiliki Hak Atas Tanah yang sama dengan Warga Negara Indonesia lainnya. (2) Hak Atas Tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), bukan merupakan harta bersama yang dibuktikan dengan perjanjian pemisahan harta antara suami dan istri yang dibuat dengan akta notaris.	(1) An Indonesian married to a foreigner may hold the same land rights as any other Indonesian. (2) That right is not joint marital property, evidenced by a notarial separation-of-assets agreement between the spouses.

Pasal 71 — what a foreigner may own

Bahasa Indonesia	English
(1) Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh Orang Asing merupakan: a. rumah tapak di atas Tanah: 1. hak pakai; atau 2. hak pakai di atas: a) hak milik, yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian hak pakai di atas hak milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah; atau b) Hak Pengelolaan, berdasarkan perjanjian pemanfaatan Tanah dengan pemegang Hak Pengelolaan. b. Rumah susun yang dibangun di atas bidang Tanah: 1. hak pakai atau hak guna bangunan di atas Tanah Negara; 2. …di atas Tanah Hak Pengelolaan; atau 3. …di atas Tanah hak milik.	(1) The dwelling a foreigner may own is: a. a landed house on land held under: 1. hak pakai; or 2. hak pakai over: a) hak milik, held under an agreement granting hak pakai over hak milik by PPAT deed; or b) Hak Pengelolaan, under a land utilisation agreement with the Hak Pengelolaan holder. b. a strata unit built on land held under hak pakai or HGB over State land, Hak Pengelolaan land, or hak milik land.
(2) Rumah susun yang dibangun di atas Tanah hak pakai atau hak guna bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b merupakan Satuan Rumah Susun yang dibangun di kawasan ekonomi khusus, kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan bebas, kawasan industri, dan kawasan ekonomi lainnya.	(2) The strata units in (1)b are those built in special economic zones, free trade and free port zones, industrial zones and other economic zones.

Bahasa Indonesia

English

(1) Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh Orang Asing merupakan: a. rumah tapak di atas Tanah: 1. hak pakai; atau 2. hak pakai di atas: a) hak milik, yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian hak pakai di atas hak milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah; atau b) Hak Pengelolaan, berdasarkan perjanjian pemanfaatan Tanah dengan pemegang Hak Pengelolaan. b. Rumah susun yang dibangun di atas bidang Tanah: 1. hak pakai atau hak guna bangunan di atas Tanah Negara; 2. …di atas Tanah Hak Pengelolaan; atau 3. …di atas Tanah hak milik.

(1) The dwelling a foreigner may own is: a. a landed house on land held under: 1. hak pakai; or 2. hak pakai over: a) hak milik, held under an agreement granting hak pakai over hak milik by PPAT deed; or b) Hak Pengelolaan, under a land utilisation agreement with the Hak Pengelolaan holder. b. a strata unit built on land held under hak pakai or HGB over State land, Hak Pengelolaan land, or hak milik land.

(2) Rumah susun yang dibangun di atas Tanah hak pakai atau hak guna bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b merupakan Satuan Rumah Susun yang dibangun di kawasan ekonomi khusus, kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan bebas, kawasan industri, dan kawasan ekonomi lainnya.

(2) The strata units in (1)b are those built in special economic zones, free trade and free port zones, industrial zones and other economic zones.

Pasal 72 — the limits

Bahasa Indonesia	English
Kepemilikan rumah tempat tinggal atau hunian Orang Asing sebagaimana dimaksud dalam Pasal 71 diberikan dengan batasan: a. minimal harga; b. luas bidang Tanah; c. jumlah bidang Tanah atau unit Satuan Rumah Susun; dan d. peruntukan untuk rumah tinggal atau hunian.	A foreigner's ownership of a dwelling under Pasal 71 is subject to limits on: a. minimum price; b. land area; c. number of parcels or strata units; and d. designation as a dwelling.

Pasal 73 — where the numbers live

The detailed procedure and the actual limits under Pasal 69–72 are set by Peraturan Menteri. The figures are therefore not in this regulation; they must be read from the current ministerial regulation before any plot is offered to a foreign Holder.

What this decides for the Estate

The lease term. 30 + 20 + 30 is confirmed for both HGB (Pasal 37) and hak pakai (Pasal 52). Every promise of term in land rights agreement is capped by the remaining life of the Company's own HGB, and renewal is a discretionary priority under Pasal 37(4), not a right.

The two-year construction duty. Pasal 42(a) obliges the Company to build or work each parcel within two years of the grant. Failure feeds Pasal 46 through the Tanah Telantar route. This is a Company duty and it is not mentioned anywhere in the deed.

The foreign upgrade track. Pasal 51 lists the land that may carry hak pakai and HGB is absent; Pasal 71(1)a repeats the same three bases for a foreigner's landed house. A hak pakai therefore cannot be granted over the Company's HGB while it remains HGB.

The number-of-parcels limit. Pasal 72(c) caps how many parcels a foreigner may hold. A set-off between two plots under KUHPerdata Pasal 1490 settles the price; it does nothing for this limit, which counts parcels.